Выбор редакции

Экскурс в историю

Сто лет назад. Крещатик. 12-этажный небоскреб, кованые лифты, 94 квартиры, самые большие из которых имеют 11 комнат. Дом Гинзбурга. Пожалуй, это наиболее известный из доходных домов в Киеве, на месте которого после уничтожения в 1941-м построили гостиницу «Москва» (ныне «Украина»). Но было еще и множество других – в центре и на окраинах, комфортных и без удобств, известных преимущественно по именам их владельцев, а не по адресу. Саксаганского, Льва Толстого, Владимирская и Заньковецкая – весь центр Киева был застроен доходными домами, которые сформировали характерный облик города. ЦУМ – и тот был возведен на месте доходного дома. Для одних это был способ проживания, для других – способ зарабатывания и наследования.

Небезызвестный в истории строительный бум в Киеве в конце XIX – начале XX века был бумом именно доходных домов. При этом спрос на них всегда превышал предложение. Ожидаемая окупаемость инвестиций в такие проекты, в зависимости от концепции, колебалась от 10 до 25 лет, доходность в среднем составляла около 3–5% в год. Но подсчитать точнее результаты помешала революция.

Как ни парадоксально звучит, но сегодня доходность от инвестиций в премиальный формат доходного дома в центре столицы тоже составляет порядка 3–5% в валюте. Собственно, как и от хорошего доходного дома в Ницце или Интерлакене. В Швейцарии около 60% рынка жилья – в аренде, из них доходные дома стабильно занимают 10%. Похожая ситуация и на других европейских рынках. Обычно весь дом принадлежит одному инвестору или группе и управляется централизованно. Это хорошая альтернатива банковским депозитам либо другим видам инвестирования, которые требуют специальных знаний.

Кризис экономики, в частности банковского сектора, кризис доверия на рынке возвращают и нас к практике доходных домов. Сегодня такие вложения показывают максимально выгодные условия для защиты сбережений, наследования капитала и решения долгосрочных задач инвестирования. Популярности этого формата способствует и миграция населения, и падение платежеспособного спроса. Купить квартиру – это уже роскошь, которую могут позволить себе единицы. 400–500 сделок в месяц на фоне огромного неудовлетворенного спроса на жилье в столице – лучшее доказательство тому, что арендовать – это выход. Такой ментальный якорь, как «надо покупать недвижимость и в этом выгода» – иллюзия. Бизнес-логика «приобретаю актив с высоким уровнем доходности и не сдаю его в аренду, а эксплуатирую сам» означает, что вы сами у себя крадете деньги.

Много ли таких продуктов на рынке? Пока мало. Главная тому причина – кризис доверия: к людям, партнерам, стране. Но даже те проекты, которые есть, чаще в стиле Корейко – неприметные. Не секрет, что «вагон и малая тележка» проверяющих, имеющих «хороший аппетит», смотрят на них с целью «подзаработать».

Справедливости ради, из последних хороших новостей от государства стало новое законодательство в жилищно-коммунальной сфере. Теперь, благодаря изменениям в законе об объединениях совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), владелец может взаимодействовать с коммунальными структурами, заключать прямые договоры и решать многие вопросы.

Есть ли перспективы у доходных инвестиций? Однозначно есть. Такие умные инвестиции (с правильной площадью, планировкой, ремонтом) генерируют порядка 10–12% доходности в гривне. Что гораздо выгоднее по сравнению с любой альтернативной арендой, доходность от которой находится в диапазоне 3–6%. Максимально комфортный портфель может выглядеть так: совокупная площадь квартир от 1000 до 3000 кв. м, в деньгах – от 3 млн до 30 млн гривен, во владении – от одного до пяти инвесторов, по времени – формирование продукта на протяжении шести месяцев.

Получать доход еще и от управления? Тоже можно, но выгодно лишь с площади от 1500 кв. м. Это хороший бизнес (доходность порядка 10%), который может дать импульс для развития отрасли и экономики в целом, в нем объединяются интересы всех игроков рынка, а главное – он актуален для большинства населения и изменяющихся предпочтений подрастающего поколения Z, которые хотят не владеть, а арендовать.