Выбор редакции

Девелопер Александр Ручьев: "Без жестких решений не обойтись"

 «Российская газета» посвятила большой материал проблемам Подмосковья. По ее мнению, областные власти делают решительные шаги в направлении создания режима максимального благоприятствования бизнесу. Принят закон, дающий инвесторам налоговые преференции, стартовала программа "Подмосковье - открытый регион", составлена инвесткарта площадок для строительства новых производств. При этом Подмосковье сегодня является лидером по строительству нового жилья среди регионов России. Однако развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры пока отстает от темпов жилищного строительства. Из-за этого в области наблюдается дефицит рабочих мест. По мнению Александра Ручьева, президента ГК "Мортон" - одного из самых крупных девелоперов Подмосковья, - помочь области решить инфраструктурные проблемы и привлечь новых инвесторов могут застройщики. Об этом он рассказал в интервью корреспонденту издания.

В ответ на тезис журналиста «Градостроительная политика властей Подмосковья сегодня переориентируется в сторону качества жилья с точки зрения инфраструктуры. Важно не количество вводимых в эксплуатацию жилых домов, а комплексная застройка микрорайонов» бизнесмен ответил безусловным согласием:

«У Московской области есть все предпосылки для инвестиционного бума: площади для развития производств, научный потенциал да и численность трудоспособного населения растет, ведь в Подмосковье строится порядка 8 млн кв. метров жилья в год. Надо только решить некоторые инфраструктурные проблемы. И здесь помочь области в первую очередь могут застройщики. Сегодня власти проводят правильную градостроительную политику: комплексная застройка строго регламентируется, а градостроительные решения принимаются централизованно. Я уверен, что и дальше надо двигаться в этом направлении. В Подмосковье создан Градостроительный совет, который изучает проекты с точки зрения обеспеченности инфраструктурой. Мы, например, уже проходили два градостроительных совета с нашими решениями. В результате в Мытищах мы добровольно понизили этажность жилого комплекса. Хотя многие застройщики, насколько я знаю, с вводимыми властями ограничениями этажности не согласны. Мы согласились: да, так жителям будет комфортней. Кроме того, с целью повышения комфортности мы перепроектировали два дома - ушли от стандартных панельных решений в сторону более гибких монолитных проектов».

Предметом следующего вопроса стало ужесточение политики подмосковных властей в области жилищного строительства: «До завершения ревизии существующих проектов чиновники даже приостанавливали выдачу разрешений на строительство».

Александр Ручьев отметил: «Я считаю, что без жестких решений не обойтись. Главное - правительство области во главе с врио губернатора Андреем Воробьевым, защищая интересы жителей Подмосковья, одновременно предлагает застройщикам механизмы выхода из сложных ситуаций. Значит, проблемы будут разрешаться, а не нарастать как снежный ком. То, что комплексная застройка жестко регламентируется, - также абсолютно верно. Правила игры, которые сейчас задаются властями, будут способствовать тому, что новых проблемных объектов не появится. Это на благо будущим новоселам».

По мнению бизнесмена проблема обманутых дольщиков уже практически неактуальна дл региона:«В последнее время правительство много сделало для ее решения. А в этом году начнет работать система страхования ответственности застройщиков, и проблема вообще уйдет в прошлое».

Это не значит отсутствия других проблем: «Всю инфраструктуру района надо закладывать с нуля, на стадии проекта. Регламентируется наличие школ и детских садов, количество машино-мест. Так, в среднем на 300 тыс. кв. метров жилья надо построить одну школу на 1000 человек, два детских садика на 200 мест каждый и офисный комплекс площадью около 50 тыс. кв. метров. Вот тогда градостроительное решение считается сбалансированным».

Рассказал бизнесмен и о том, как его структура - группа "Мортон" в связи с этим уже скорректировала свои решения: «Учитывая то, что у нас большие объекты - занимают площади от 30 до 100 га, - мы активно строим детские сады и школы. До конца этого года сдадим в эксплуатацию семь детских садов, две школы и учебно-воспитательный комплекс в Ленинском районе. В ближайшие шесть лет планируем построить 22 школы и 35 детских садов общей площадью 530 тыс. кв. метров. Взять, например, Балашиху, в которой у нас четыре жилых комплекса. За три года мы сдали там пять детских садов на 790 мест, одну школу на 1,1 тыс. мест и два детских центра. А к сентябрю планируем открыть еще один садик на 140 мест, а также приступить к строительству трех новых школ. Жители района довольны. Недавно, в конце мая, мы в торжественной обстановке заложили "капсулу времени" в основание детского сада, строящегося в микрорайоне "Сакраменто" в Балашихе, а буквально на днях такую церемонию провели на стройке садика в Щитниково».

Ручьев заявил, что детские сады они сдают уже в укомплектованном виде – «С мебелью, игрушками и даже занавесками».

Предметом обсуждения стала инициатива правительства Подмосковья оставлять детские сады, школы и другие социальные объекты на балансе у застройщиков. ПО словам Александра, «образованием у нас занимается государство, что, на мой взгляд, совершенно правильно. Но если на это есть заказ от Москвы и области, мы готовы попробовать. Компания сейчас оставляет на балансе один детский сад, и пока мы в этом не видим проблемы».

Обсуждение инфраструктуры не ограничилось образовательными учреждениями: «Современный градостроительный подход диктует нам, что комфортное жилье - это не только квадратные метры, детский сад и школа в шаговой доступности. Это еще и возможности заняться спортом рядом с домом, погулять в близлежащем парке в выходные с детьми. Парковые зоны должны быть обязательно. У нас есть интересный проект, который мы реализуем на участке площадью 250 га в Ленинском районе - Мортонград "Бутово". Это наша новаторская концепция освоения территории, которая отличается низкой плотностью застройки. Центральной частью этого района будет лесопарковая зона в 80 га. Там оборудуем площадки для отдыха, прогулочные пешеходные и велосипедные дорожки и высотный канатный парк для детей. Конечно, будут в районе и магазины, детские сады и школы, физкультурно-оздоровительные комплексы, поликлиники, и что очень важно - будет большой культурно-деловой центр. Это наш новый формат бизнес-центра, который вместе с другими элементами инфраструктуры позволит трудоустроить до 30% жителей микрорайона».

Подобные центры, однако, важны и как инструмент решения задачи создания в области новых рабочих мест. По словам бизнесмена, «в современной градостроительной концепции даже появился такой термин - "место приложения труда". Чтобы хоть как-то приостановить ежедневную трудовую миграцию, правительство обязывает девелоперов возводить офисные комплексы. И мы это требование полностью разделяем. Надо строить, учитывая потребности будущих жильцов. И прежде всего - в рабочих местах. В наших центрах будут офисы, бизнес-школа, мини-производства, рестораны, различные культурные объекты и даже гостиница. Предприниматели смогут открыть там учебные площадки, а также использовать выставочные залы. Если мы им предоставим возможность сосредоточить все, что нужно для ведения бизнеса в одном месте, то в Подмосковье в итоге создастся конкурентная среда, станет больше офисов, а значит, область получит больше налоговых отчислений».

Беседа коснулась проблем транспорта. Александр Ручьев заметил, что «с дорогами, действительно, сложно. Мы планируем разбираться с этим за счет подвесного высокоскоростного транспорта или, как его еще называют, "подвесного монорельса". В России пока такого нет, но есть положительный опыт Германии и Японии. Мы хотим запустить первый проект, и работаем над ним». Компания уже перевела первые деньги в Дорожный фонд на проектирование развязки на Боровском шоссе. Для района эта развязка, по мнению Александра, жизненно необходима - она позволит людям существенно экономить время в дороге. Отсюда и решение участвовать в проекте, который является примером партнерства бизнеса и государства: «Вообще государственно-частное партнерство, конечно, необходимо для дальнейшего развития экономики страны. Другой формы для решения масштабных инфраструктурных задач просто не придумано. Во всем мире практически все дороги, мосты, больницы и многое другое строят по договорам концессии».

Разговор затронул проблему изношенности инженерной инфраструктуры и возможности ее решения также через концессии. Согласившись с этим тезисом журналиста, бизнесмен отметил, что «для начала бизнесу, и прежде всего девелоперам, которые сталкиваются с этой проблемой ежедневно, нужно предложить государству какие-то эффективные технологии. Застройщики должны уже сейчас осуществлять локальные проекты в этом направлении. Мы, например, строим очистные сооружения в Балашихе. Планируем запустить их в июле, и уже на основе этих технологий развивать сотрудничество в области ГЧП».

По словам Александра заниматься инженерной инфраструктурой нужно. «Ее надо модернизировать, от решения этой задачи напрямую зависит качество нашей жизни. Правительство Московской области под руководством Андрея Воробьева в последнее время занялось этим вплотную. Воробьев недавно озвучил план наведения порядка в сфере ЖКХ. "Зададим правила, придут деньги", - сказал он. Я с этим полностью согласен».

Ручьев отметил: «Я уверен - будущее за инженерными системами, которые окупаются за счет тарифов. Такие сооружения на деле позволят беречь энергоресурсы и сбалансировать расходы граждан на коммунальные платежи. Не надо, чтобы они приносили большую прибыль. Важно, чтобы они были окупаемы. Проект строительства очистных сооружений в Балашихе нам как раз интересен тем, что хочется понять - будет он окупаться за счет тарифа или нет. Если это произойдет, то мы сможем тиражировать технологию и предложить ее государству для разработки техрегламентов. Примерно так же мы видим перспективу нашего другого проекта - создания единой системы учета потребления и экономии энергоресурсов. В этом направлении мы сотрудничаем с датским концерном Danfoss. Единый центр обработки данных появится в одном из наших районов уже к концу лета. Затем будем подключать к нему другие микрорайоны. Надеемся, что после того, как система заработает, сможем предложить типовой проект для внедрения на территории всего Подмосковья, а может быть, и в других регионах России».

На недоумение журналиста, зачем система учета потребления ресурсов, струнные монорельсы нужны застройщику, Александр ответил: «Мы давно и серьезно работаем и действительно хотим строить доступное и качественное жилье для людей. А также мы хотим, по мере сил, способствовать решению проблем области, в которой работаем. Глава области сказал недавно, что Подмосковье - "это наша территория ответственности", потому что мы здесь живем и это то, что нас объединяет. Я с этим согласен. Это тоже наша территория ответственности».

По мнению бизнесмена, у национального проекта "Доступное жилье" достаточно хорошие перспективы: «Президент России недавно наметил ориентир, что понимать под доступным жильем, - не выше 30 тыс. рублей за квадратный метр. Теперь надо определить - кому его продавать по такой цене. Что касается застройщиков, то для них, конечно, все зависит от условий, которые предложат. Мы готовы участвовать».

Возник естественный вопрос об объемах этого участия со стороны возглавляемой Александром группы. В ответ прозвучали следующие цифры: «Ежегодно мы сдаем порядка 800 тыс. кв. метров жилья. Это чуть меньше 30% рынка многоэтажек Подмосковья. Сейчас у нас в стадии строительства 12 площадок, а на этапе проектирования - больше 20… Практически все, что мы строим, это жилье с максимальной на рынке степенью доступности и достойным качеством. Мы используем все социальные механизмы, которые есть на рынке. Например, сейчас лидируем среди застройщиков Подмосковья по военной ипотеке. Также мы активно сотрудничаем с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию - 30% наших продаж идет по его программе. И достаточно много продаем жилья по субсидиям для москвичей, которые переезжают в Подмосковье».

Под конец интервью возник вопрос об основаниях деятельности социально ответственного бизнеса, о факторах, от которых зависит его появление. По мнению Александра, ключевой фактор – образование: «Государство начинается с ребенка. На мой взгляд, сейчас надо уделять большое внимание национальному самосознанию граждан, и особенно детей. Надо же все-таки понимать, чем мы отличаемся от других. Стремление к самоидентификации - мировой тренд. Мы в рамках проекта "Мортонград" хотим открывать центры русской культуры. В каждом из них будет не менее 70 секций - начиная от краеведения и заканчивая электронной библиотекой и классами по изучению истории России. Полагаю, что если в нашей урбанизированной среде такие оазисы культуры не создавать, то это может кончиться тем, что люди перестанут видеть альтернативу такому досугу, как посещение торгово-развлекательных мегацентров. А вот если детей воспитывать в духе патриотизма, то проблемы с определением национальной идеи в будущем возникнуть не должно».

Это не противоречит вниманию бизнесмена к культовым учреждениям. По его словам, «религия первична. Это то, из чего вырастает культура. Поэтому для нас строительство церквей - некая историческая миссия, то, для чего мы здесь живем».