Выбор редакции

Давление Запада. Инвестиции в недвижимость упали из-за санкций

Общий объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости по итогам третьего квартала 2018 года составил $1,7 млрд, что на 12% ниже прошлогодних показателей за аналогичный период, говорится в отчете компании Knight Frank. Эксперты департамента аналитики и консалтинга отмечают, что за девять месяцев 2018 года инвестиции «перетекли» из Москвы в Санкт-Петербург.

В компании CBRE оценили общий объем сделок за девять месяцев 2018 года в районе $2 млрд. За аналогичный период прошлого года показатель составлял $2,6 млрд.

Российский рынок недвижимости привлек в третьем квартале $500 млн инвестиций, тогда как во II квартале общий объем инвестиционных сделок составил чуть более $300 млн. Аналитики объясняют снижение объемов сделок проблемами, с которыми столкнулся банковский сектор в течение года, а также усилением санкционного давления со стороны Запада, повлекшим за собой ослабление курса рубля.

Этот факт подтверждают и аналитики из компании JLL. По их мнению основной причиной снижения инвестиционной активности стало ослабление рубля в августе на 10% в результате очередного раунда американских санкций, а также активной распродажи на развивающихся финансовых рынках.

В результате это заставило экспертов из JLL снизить прогноз объема инвестиционных сделок на текущий год с $5 млрд до $3,5 млрд. Аналитики из CBRE скорректировали свой прогноз на уровне $4 млрд.

«Как показали события этого года, внешние санкции представляют собой значительный риск», — прокомментировала руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ Олеся Дзюба. В ближайшее время сложно ожидать существенного улучшения двусторонних отношений, даже несмотря на то, что парламентские выборы в США в ноябре, вероятно, ослабят повышенную напряженность.

«Расширение торговых войн и сомнения инвесторов по поводу развивающихся рынков также роняют тень на Россию, сокращая потенциальные иностранные инвестиции. Эти процессы скорее всего будут ограничивать объем сделок на российском рынке недвижимости в ближайшем будущем», — считает Дзюба.

Лидеры сегментов

Наиболее востребованным у инвесторов стал офисный сегмент, на долю которого пришлось 43% от общего объема инвестиций, сообщили в Knight Frank. На втором месте по объему привлеченных инвестиций находится торговый сегмент, доля которого составила 29% от общего объема инвестиционных сделок. Остальные доли рынка распределяются следующим образом: склады — 15%, земельные участки под девелопмент — 10%, гостиницы — 2%, другое — 1%. По сравнению с первым полугодием лидеры по сегментам не изменились, но их соотношение следующее: офисы — 53%, ретейл — 22%, склады — 10%, земельные участки под девелопмент — 11%, гостиницы — 3%.

В годовой динамике распределение инвестиций по сегментам было следующее: офисы — 43%, ретейл — 41%, земельные участки под девелопмент — 8%, склады — 4%, гостиницы — 4%. Таким образом, наблюдается существенное снижение доли ретейла в годовой динамике (с 41% до 29%) и увеличение доли складской недвижимости (с 4% до 15%).

В разрезе по регионам традиционно лидируют Москва и Московская область, привлекшие 57% от общего объема инвестиций. Доля Санкт-Петербурга составляет 38%. Оставшиеся 5% приходятся на следующие регионы: Новосибирск, Волгоград, Воронежская область, Калуга. В годовой динамике доля столичных инвестиций сократилась с 84%, тогда как доля Санкт-Петербурга, напротив, выросла с 12% до 38%.

В компании JLL тоже отмечают рекордную долю Санкт-Петербурга в объеме сделок по стране. По результатам трех кварталов на Северную столицу пришлось 31% инвестиций против 22% в соответствующем периоде прошлого года. Этот показатель превышает долю 2011 года (27%), когда был продан один из знаковых объектов Петербурга — ТЦ «Галерея».

Иностранный капитал

По сравнению с результатами третьего квартала 2017 года доля иностранных инвестиций в 2018 году увеличилась на 6 п. п. и составляет 19% от общего объема инвестиционных сделок. Аналитики Knight Frank наблюдают увеличение доли иностранных инвестиций в общем объеме инвестиционных сделок, однако в абсолютных числах рост не столь значителен.

Небольшое увеличение доли иностранных инвестиций произошло за счет сделки по покупке площадей в индустриальном парке «Север» компанией Raven Property Group. Интерес к российским активам со стороны иностранных инвесторов сохраняется, однако закрытие сделок сдерживается волатильностью рубля.

Были в третьем квартале и другие значимые сделки. Например, группа «Сафмар» приобрела магазины Media Markt за $170 млн, а компания «Инпром Эстейт» купил ТРЦ «Комсомолл» в Волгограде за 3 млрд рублей. Ключевой сделкой для торгового сегмента стала покупка двенадцати магазинов товаров для дома и ремонта «К-Раута» компанией Leroy Merlin, стоимость которой составила €169 млн. Французский ретейлер получил восемь магазинов в Петербурге, три в Москве и один в Калуге. Важной сделкой стал выкуп помещений площадью 95 000 кв. м в БЦ «Невская ратуша» для переезда правительственных органов Санкт-Петербурга. Сумма покупки составила 14,4 млрд рублей.

Среди сделок по покупке земельных участков под девелопмент эксперты выделяют приобретение девелоперской компанией Seven Suns Development участка на Илимской улице под строительство МФК за 2,2 млрд рублей. Знаковой стала покупка инвесткомпанией «Платформа» 12,8 га на территории бывшего завода «Борец» за 5 млрд рублей, а также покупка компанией «Гранель» имущественного комплекса (в том числе земельный участок 1,5 га) под редевелопмент за 0,8 млрд рублей.

«На рост доли Санкт-Петербурга в общей структуре инвестиций в большей степени повлияли крупные сделки первого полугодия, такие как покупка «Леруа Мерлен» магазинов «К-Раута» и приобретение правительством Санкт-Петербурга площадей в бизнес-центре «Невская ратуша», — объяснил директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Игорь Роганович.

Отмечают эксперты и серьезное влияние онлайн-ретейла на перераспределение инвестиционного интереса в сторону складского сегмента. Рост за год там составил с 4% до 15%. Основную долю в общем объеме инвестиций складского сегмента составили сделки с участием «Почты России» и Raven Property Group.

Соглашение «Почты России» и розничной сети товаров для дома IKEA о доставке товаров по территории России объясняют такой интерес к складам. Соответствующий меморандум 11 октября подписали гендиректор «Почты России» Николай Подгузов и глава IKEA в России Понтус Эрнтелл. Сейчас стороны ведут переговоры в отношении условий и параметров будущего сотрудничества, запуск которого запланирован на 2019 год.


НОВОСТИ ПО ТЕМЕ